[코리아포스트 한승호 기자]▲금리인상=미국 연방준비제도가 지난 15일 기준금리를 0.5~0.75%로 0.25%포인트 인상한다고 발표하면서 이미 가격 하락세에 접어든 국내 부동산 시장에 불확실성은 더욱 커졌다.
미국은 금리를 인상했는데 한은은 금리를 추가로 인하하게 되면 외국인 자금 유출 등의 부작용이 커져 국내도 금리인상 압박감을 받게 된다. 일각에서는 미국 금리인상은 이미 예고 악재로 부동산 시장에 큰 영향을 주지 않을 것이라는 예측도 있다.
하지만 시장이 크게 위축된 가운데 금리인상이 시장에 주는 효과는 매우 클 것으로 예상된다. 내년 부동산 시장은 사상최대 입주물량이 대기 중이며 대출규제 등 잇따라 부동산 규제와 예상치 못한 대내외적인 변수 등으로 시장에 불확실성이 커져 거래 위축이 불가피한 상황이다.
뿐만 아니라 수도권 중심으로 최근 2년 간 가수요 유입이 큰 상황에서 금리까지 오르게 되면 오른 금리만큼 소비자들의 부담은 커질 수밖에 없다. 이미 집을 구입한 사람이나 앞으로 매입할 사람들 모두에게 부담이기 때문에 금리인상에 내년 부동산 거래 위축을 심화시킬 우려가 있다.
▲대출규제=시장에 가장 직접적인 영향을 주는 요인 중 하나가 대출규제이다. 투자자든 실수자든 부동산에 투자시 모든 투자금액을 본인 여유자금으로 하는 사람들은 많지 않다. 대부분이 대출의 힘을 빌리게 된다. 이를 감안하면 기존 재고주택은 물론 신규 분양까지, 나아가 중도금은 물론 잔금까지 대출을 규제한다는 것은 자금줄을 막는 것이다. 투자 자금줄이 막히기 때문에 당연히 거래량은 줄어들 수밖에 없다.
특히 이번 8.25 후속대책으로 나온 새 아파트 잔금 대출 여신심사 가이드라인도 큰 문제다. 새 아파트를 분양 받을 당시에는 큰 문제가 되지 않을 수 있지만 향후 2~3년 후 잔금을 치를 때가 문제인 것이다. 다만 기존 아파트를 매도한 금액으로 잔금을 치를 계획이었는데 기존 주택이 팔리지 않을 수도 있다. 때문에 실수요자라면 새 아파트를 분양 받을 시 향후 잔금 대출까지 고려하는 등 장기적인 자금 계획을 철저히 짜야 한다.
▲입주물량 증가=부동산 시장에 가장 큰 영향을 주는 요인은 바로 수급 변수이다. 내년이후 2년간 전국에서는 70만 가구 이상이 입주가 될 예정이다. 이는 2년 단기 물량으로는 1990년 이후 최대치다. 입주물량은 크게 늘어나는데 내년에는 긍정적인 요인보다 금리인상, 대출규제, 대선, 불안한 세계경제 등 부정적인 요인이 더 많아 수요는 위축될 전망이다. 공급은 많은데 수요는 줄어드니 거래나 가격은 감소할 수밖에 없다.
실제로 최근 몇 년간 부산을 비롯한 지방의 호황은 2000년 중반에 공급이 크게 증가하면서 미분양 사태가 벌어졌다. 이로 인해 건설사들이 공급을 크게 줄였고 나아가 지방 주택시장에 호황을 가져왔다. 반면 수도권은 2000년대 들어서 대규모 택지지구 개발이 이뤄지고 공급이 2000년 후반까지 이뤄지면서 금융위기 이후 침체를 가져왔다. 이어 금융위기 이후 수도권 특히 서울 중심으로 공급이 크게 감소하면서 작년과 올해 호황을 가져왔다.
이에 따라 다른 조건이 아닌 수급 영향만 보더라도 내년에는 시장 전망은 좋지 않다. 내 집 마련 혹은 투자를 고려하고 있는 수요자라면 급하게 서두를 필요 없이 내년 하반기 이후부터 급매물 혹은 경매 시장 중심으로 투자를 고려해도 나쁘지 않다.
