[코리아포스트=김정수 기자]경공매 투자에서 경험이 있는 투자자도 가끔씩 실수를 범한다.

사람이기에 입찰 전에 감안하지 못했던 난관을 낙찰 후에야 발견하는 것이다. 이른바 "낙찰 후 비로소 보이는 것들~!" 이다.

실무에서 자주 실수하는 사례들을 살펴보면대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인에게 미배당 금액이 발생되는 경우,주거용 오피스텔인데 내부시설 내지 난방공사가 안 되어 있는 경우,입찰 전 파악했던 시세와 낙찰 후 확인한 시세의 괴리가 클 경우,진입로가 없거나 타인 토지와 인접해 있는 경우,위법건축물, 대지권미등기 등낙찰 후 매수인이 받아들이기에 버거운 상황에 놓이게 되는 것이다.

이런 경우에 낙찰자는 3가지 중에 하나를 선택하게 된다.

1. 잔금납부 후 추가비용 부담하기로 결정
2. 대금미납(입찰보증금 포기)
3. 공매공고의 하자를 찾아내어 매각결정취소를 받아 입찰보증금 회수

 아마도 대부분 3번(매각결정취소)이 결정되어 입찰보증금을 반환받길 원할 것이다. 그런데 경매의 경우 매각절차에 관한 하자 즉, 부동산 현황의 하자나 낙찰자에게 인수될 수 있는 부분에 관하여 매각공고가 잘못되었거나 제대로 고지되지 않은 경우낙찰차가 이런 부분을 원인으로 매각불허가결정을 신청하게 되면 대부분 무난하게 받아들여 지는데,(사람이 하는 일이라 이러한 신청 자체가 빈번하다.)

공매의 경우 자산관리공사에서 매각결정취소의 기준이 명확하게 기준되지 않아서 객관적으로 보았을 때 공무원의 실수가 명백함에도 매각결정취소결정을 이끌어내는 것이 수월하지 않다.

공매공고상 책임을 매수자에게 떠넘기려 하는 경향도 있고,자산관리공사에서 매각결정취소결정을 직접 처리하려고 하지 않고, 법적절차(행정소송)을 통해 판단을 받으라고 유도하기도 한다.

그래서 공매의 경우 공매공고 하자에 관하여 국세징수법에 근거하여 제시해야만 금전과 시간적으로 부담이 되는 행정소송을 통하지 않고 매각결정취소결정을 받아낼 수 있다.그런데 사실 국세징수법에 매각결정취소에 관한 부분이 자세하게 규정되어 있지 않다.

<국세징수법에 규정된 매각결정취소의 기준>

국세징수법 제78조(매각결정의 취소)
① 세무서장은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 압류재산의 매각결정을 취소하고 그 사실을 매수인에게 통지하여야 한다.
1. 제75조에 따른 매각결정을 한 후 매수인이 매수대금을 납부하기 전에 체납자가 매수인의 동의를 받아 압류와 관련된 체납액을 납부하고 매각결정의 취소를 신청하는 경우
2. 제76조에 따라 최고하여도 매수인이 매수대금을 지정된 기한까지 납부하지 아니하는 경우
② 제1항제1호에 따라 압류재산의 매각결정을 취소하는 경우 계약보증금은 매수인에게 반환하고, 제1항제2호에 따라 압류재산의 매각결정을 취소하는 경우 계약보증금은 체납처분비, 압류와 관계되는 국세·가산금의 순으로 충당하고 그 남은 금액은 체납자에게 지급한다.

위 기준을 보면 첫 번째, 체납자가 압류세금을 변제한 경우, 두 번째, 매수인이 매수대금을 납부하지 않은 경우 두 가지로만 규정되어 있을 뿐매각공고의 하자 부분에 관하여 기재되어 있지 않다.
 (사실 공무원이 법령이나 업무지침에 기재되지 않은 부분의 업무처리를 하려고 하지 않는 것이 문제다)

따라서 낙찰 후 공매절차의 하자를 찾으려면아래 총 3가지 중에서 규정에 어긋난 부분을 찾아내야 한다.
3가지는 공고, 현황조사, 공매재산명세서 작성에 오류가 있는 부분이다.

국세징수법 제67조(공매의 방법과 공고)
① 공매는 입찰 또는 경매(정보통신망을 이용한 것을 포함한다)의 방법으로 한다.
② 세무서장은 공매를 하려면 다음 각 호의 사항을 공고하여야 한다. 이 경우 동일한 재산에 대한 공매·재공매 등 여러 차례의 공매에 관한 사항을 한꺼번에 공고할 수 있다.
1. 매수대금의 납부기한
2. 공매재산의 명칭, 소재, 수량, 품질, 매각예정가격, 그 밖의 중요한 사항
3. 입찰 또는 경매의 장소와 일시(기간입찰의 경우에는 그 입찰기간)
4. 개찰(開札)의 장소와 일시
5. 공매보증금을 받을 때에는 그 금액
6. 공매재산이 공유물의 지분인 경우 공유자(체납자는 제외한다. 이하 같다)에게 우선매수권이 있다는 사실
7. 배분요구의 종기(終期)
8. 배분요구의 종기까지 배분을 요구하여야 배분받을 수 있는 채권
9. 매각결정 기일
10. 매각으로도 소멸하지 아니하는 공매재산에 대한 지상권, 전세권, 대항력 있는 임차권 또는 가등기가 있는 경우 그 사실
11. 공매재산의 매수인으로서 일정한 자격을 필요로 하는 경우 그 사실
12. 제68조의3제2항 각 호에 따른 자료의 제공 내용 및 기간

<국세징수법 제62조의2(공매대상 재산에 대한 현황조사>

① 세무서장은 제63조에 따라 매각예정가격을 결정하기 위하여 공매대상 재산의 현상(現狀), 점유관계, 차임 또는 보증금의 액수, 그 밖의 현황을 조사하여야 한다.
② 세무공무원은 제1항의 조사를 위하여 건물에 출입할 수 있고, 체납자 또는 건물을 점유하는 제3자에게 질문하거나 문서를 제시하도록 요구할 수 있다.
③ 세무공무원은 제2항에 따라 건물에 출입하기 위하여 필요한 때에는 잠긴 문을 여는 등 적절한 처분을 할 수 있다.

국세징수법 제68조의3(공매재산명세서의 작성 및 비치 등)
① 세무서장은 공매재산에 대하여 제62조의2에 따른 현황조사를 기초로 다음 각 호의 사항이 포함된
 공매재산명세서를 작성하여야 한다.
1. 공매재산의 명칭, 소재, 수량, 품질, 매각예정가격, 그 밖의 중요한 사항
2. 공매재산의 점유자 및 점유 권원, 점유할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진술
3. 제68조의2제1항 및 제2항에 따른 배분요구 현황 및 같은 조 제4항에 따른 채권신고 현황
4. 공매재산에 대하여 등기된 권리 또는 가처분으로서 매각으로 효력을 잃지 아니하는 것
5. 매각에 따라 설정된 것으로 보게 되는 지상권의 개요
② 세무서장은 다음 각 호의 자료를 입찰 시작 7일 전부터 입찰 마감 전까지 세무서에 갖추어 두거나 정보통신망을 이용하여
 게시함으로써 입찰에 참가하려는 자가 열람할 수 있게 하여야 한다.
1. 제1항에 따른 공매재산명세서
2. 제63조제2항에 따라 감정인이 평가한 가액에 관한 자료
3. 그 밖에 입찰가격을 결정하는 데 필요한 자료

지난 2012년에 국세징수법이 개정되어,경매에서만 존재했던 현황조사와 공매재산명세에 관한 부분이 추가되었다.위 2가지는 매수인에게 불측의 손해를 입지 않게 하기 위해 세무공무원을 통해 공매대상 재산의 현상(現狀), 점유관계, 차임 또는 보증금의 액수, 그 밖의 현황을 조사하도록 하고,현황조사가 된 부분과 그 밖의 중요한 사항을 공매재산명세에 기록하게 해둔 것이다.

따라서 본인이 입찰 전에 발견하지 못했는데 낙찰 후 권리상 하자나 부동산의 결함에 관하여 발견했을 때에는 위 규정을 근거로 매각결정취소신청을 하게 되면 긍정적인 결과를 얻을 수 있을 것이다.

글쓴이: 송희창 (케이알리츠 대표이사)