위기의 이집트 프로젝트 시장…건설비용 증가로 허리띠 졸라매는 디벨로퍼
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위기의 이집트 프로젝트 시장…건설비용 증가로 허리띠 졸라매는 디벨로퍼
  • 한민철 기자
  • 승인 2016.12.07 10:07
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이집트 프로젝트 시장에서 위기감이 고조되고 있다.

7일 해외건설업계 관계자에 따르면 이집트 정부의 경제개혁 및 가중되고 있는 경제적 압박으로 인해 예상치 못한 추가비용 발생하면서 이집트에서 활동 중인 건설계약자 및 건설사 큰 재정적 어려움을 겪고 있다.

우선 부가가치세법 도입으로 건설 프로젝트 규모에 따라 다소 차이는 있겠지만 대략 6~8%의 비용증가가 불가피한 상태다.

또 이집트 정부의 연료보조금 축소로 대다수 산업부문 경상경비(operating cost)가 치솟고 있다 이와 함께 이집트 파운드화에 대한 변동환율제도 도입으로 이집트 파운드가 하룻밤 사이 50% 급락하는 등 불확실성이 높아지고 있다.

이에 따라 건설비용이 큰 폭으로 증가됐음에도 건설업자들은 계약에 따라 공사를 계속할 수 밖에 없는 상태다.

이집트 정부는 현재 공공 프로젝트에 대한 추가발생 비용을 보전하겠다고 밝혔다. 현지 건설업자들은 이집트 정부의 추가 발생비용 보전 계획을 환영하고 있으나, 보전금액은 상당히 제한적일 것으로 예상된다.

이집트 정부가 자국통화에 대한 평가절하를 실시한 2003년과 거의 비슷한 수준에서 정리될 가능성이 큰 것으로 예측되고 있기 때문이다.

그나마 공공 프로젝트의 경우 상황은 좋은 편이다.

현재 민간부문 프로젝트를 수행 중인 디벨로퍼들은 동 프로젝트에 대한 가격협상을 할 수 없는 상황이다. 공공프로젝트와 달리 이집트 정부로부터 보호를 받을 가능성도 희박하다.

◆이집트 프로젝트 시장 출구는 없다?!

이같은 예기치 않는 건설부문 비용증가로 디벨로퍼들은 공사의 계속 진행을 위해 기존 개발 프로젝트 및 자금조달 모델 변경이 불가피할 수도 있다는 전망도 흘러나오고 있다.

이집트의 한 부동산 관계자는 "이같은 문제를 해결키 위해 off-plan sales를 통해 필요자본을 조달해 건설자금으로 사용해 왔다"면서도 "2~3년 전 매각해 확보한 부동산 예산으로 프로젝트를 더 이상 진행하기 어려운 실정에 직면해 있다"고 털어놨다.

off-plan sales는 디벨로퍼들이 주택 및 상업용 건축 프로젝트 자금 조달 시 사용되는 방법으로 시공 중인 부동산을 매도하는 것을 의미한다. 일종의 선분양방식으로 이런 방법을 택할 경우, 디벨로퍼들은 다소 저렴하게 프로젝트 자금을 조달할 수 있다. 

하지만 디벨로퍼가 해당 방법을 통해 조달된 프로젝트 자금을 타 용도로 전용할 경우 해당 프로젝트가 중단될 수 있으며 개발 중인 부동산을 담보로 금융기관으로부터 자금을 차입하는 경우도 있다. 

현재와 같은 부동산 상황에서 선분양 방식으로 off-plan sales를 활용한다고 해도 자금 수혈이 쉽지 않다는 것이 중론이다.

단가인상을 진행하고 있으나, 이집트 사회의 모든 구성원들의 경제적 어려움에 따른 가처분 소득감소로 담보대출금 상환(cover mortgage payment)도 어려운 실정이다.

이에 따라 부도를 피하기 위해 디벨로퍼들은 차입금을 이용해 기존 프로젝트를 진행하고 있는 실정이다. 이 밖에 이집트 도심지에서 수요가 큰 저렴한 주택 프로젝트로의 방향전환을 대안으로 선택하는 등의 방법을 도모할 것으로 전망된다.

해외건설업계의 한 관계자는 "단기적 관점에서 볼 경우 건설업자들이 경제적으로 어려운 상황에 직면할 것"이라며 "건설업자들은 현재와 같은 과도기에 발생한 손실을 해소하기 위해 민간 및 공공부문 프로젝트 계약금액을 인상시킬 것으로 예상된다"고 말했다.