도심복합사업, 서울 '강남'은 왜 안되나
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도심복합사업, 서울 '강남'은 왜 안되나
  • 김진수 기자
  • 승인 2021.08.15 09:23
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대청마을의 한 주민이 세종시 국토교통부 청사 앞에서 도심 공공주택 복합사업 후보지 선정을 촉구하는 1인 시위를 벌이고 있다(사진출처:뉴스1)
대청마을의 한 주민이 세종시 국토교통부 청사 앞에서 도심 공공주택 복합사업 후보지 선정을 촉구하는 1인 시위를 벌이고 있다(사진출처:뉴스1)

[코리아포스트 한글판 김진수 기자] 정부의 '2·4 공급대책' 핵심인 도심 공공주택 복합사업(도심복합사업)의 후보지 선정을 놓고 일부 지역에서 의문을 제기하고 있다. 높은 노후도와 주민 동의율에도 6차례에 걸친 후보지 선정에서 제외되면서 주민들의 실망감도 커진 탓이다.

정부와 서울시는 자체 기준을 마련해 도심복합사업 후보지를 선정한다. 일정 노후도를 반드시 충족해야 하고, 3가지 선택요건 중 하나에 해당해야 후보지가 될 수 있다는 설명이다.

 

◇대청마을·성북5구역, 도심복합사업 후보지 제외 반발

15일 국토교통부와 부동산업계에 따르면 서울 강남구 일원동의 대청마을 주민들은 지난달 30일 국토부에 도심복합사업 동의서를 제출했다. 도심복합사업을 추진 중인 대청마을 주민대표단은 전체 소유주 중 다주택자를 제외한 1600가구 중 560가구의 동의서(약 35%)를 확보했다. 도심복합사업 예정지구에 필요한 주민동의율 10%를 훨씬 웃도는 수치다.

그러나 대청마을은 지난 3일 발표한 6차 도심복합사업 후보지에서 제외됐다. 국토부는 현재까지 총 56곳의 후보지를 발표했지만, 시장 수요가 높은 강남권 후보지는 단 1곳도 선정하지 못했다. 주민 3분의 1 동의와 81%에 달하는 건물 노후도에도 도심복합사업 추진이 어려워지면서 대청마을 주민들의 반발은 커지고 있다.

대청마을 주민대표단 관계자는 "대청마을 택지조성 당시에 건축된 지하세대가 노후화되면서 장마철 누수와 곰팡이 문제 등으로 심각한 불편을 겪고 있다"며 "빌라를 짓는 세대들이 늘면서 추후 노후도가 충족되지 못하면 영영 개발을 할 수 없는 위기에 놓였다"고 지적했다.

대청마을 주민들은 도심복합사업 후보지 선정을 촉구하는 1인 시위를 벌이는 등 목소리를 높이고 있다. 대청마을 주민대표단은 추후 주민동의율 50%를 확보해 국토부와 서울시에 전달할 계획이다.

서울 성북구 성북5구역(옛 성북3구역)도 마찬가지다. 이곳은 지난해 공공재개발 후보지에 이어 도심복합사업 후보지에서도 탈락의 고배를 마셨다. 성북5구역은 2008년 정비구역으로 지정돼 2011년 사업시행인가까지 받았지만, 2017년 서울시의 구역지정 해제로 정체됐다.

성북5구역은 1종 일반주거지역 인데다, 구릉지에 있어 민간 개발이 어려운 곳이다. 주민들은 공공재개발과 도심복합사업 등 공공 개발로 활로를 모색하려 했지만, 번번이 무산되면서 실망감을 감추지 못하고 있다. 한국토지주택공사(LH) 조사에 따르면 이곳의 노후도는 84%로, 공공재개발 추진 당시 주민 동의율 60.3%를 확보했다.

모현숙 성북5구역 재개발추진준비위원장은 "2·4 대책의 취지가 사업성이 부족한 정비구역에 공공이 참여해 주택공급을 확대하는 것 아니냐"며 "개발을 원하는 주민뿐만 아니라 주택공급을 기다리는 수요자들에게 희망고문을 하는 것"이라고 말했다.

 

◇국토부·서울시, 자체기준 마련…필수‧선택요건 충족해야

국토부는 일정 요건을 충족하지 못한 구역 등에 대해선 도심복합사업 후보지 선정이 어렵다고 설명한다. 대청마을과 성북5구역의 경우, 일부 요건을 채우지 못하면서 후보지에서 제외된 것으로 나타났다.

저층주거지 중 도심복합사업 후보지로 선정되려면 필수요건인 노후도를 충족해야 한다. 또 과소필지율과 호수 밀도, 주택 접도율 등 3가지 선택요건 중 하나를 만족해야 한다. 과소필지율은 전체 토지 중 면적 90㎡ 이하의 과소필지 비율을, 주택 접도율은 도로에 접한 주택의 비율을 의미한다.

노후도는 전체 건축물 중 20년 이상 경과된 건축물 비율이 60% 이상(서울 기준)이어야 한다. 경기도는 50% 이상이면 된다. 이와 함께 과소필지율 30% 이상, 호수 밀도 1헥타르(ha, 1만㎡)당 50가구 이상, 주택 접도율 50% 이하 중 하나만 충족하면 도심복합사업 후보지로 선정될 수 있다.

국토부와 서울시는 또 1종 일반주거지역이면서 구릉지에 위치한 구역에 대해선 도심복합사업 선도사업 후보지에서 제외하기로 내부 방침을 정했다. 종 상향을 하더라도 고밀개발에 한계가 있고, 경관을 훼손할 우려가 있기 때문이다. 성북5구역이 여기에 해당한다.

국토부 관계자는 "도시 경관 등을 고려한 도시계획적인 측면에서 구릉지의 1종 일반주거지역에 대해선 후보지에 포함하지 않기로 서울시와 협의한 바 있다"며 "다만 성북5구역은 정비구역에서 해제된 지역이기 때문에 서울시 협의를 통해 추후 재검토할 수 있을 것"이라고 말했다.

대청마을은 필수요건인 노후도를 충족했지만, 3가지 선택요건 중 1가지도 충족하지 못한 사례다. 즉, 집이 빽빽하게 들어서 있지 않으면서 도로에 접한 주택들이 많아 도심복합사업을 할 만큼 주거환경 개선이 시급하지 않다는 게 국토부의 설명이다.

국토부는 현재 도심복합사업 등 2·4대책으로 추진 중인 공급사업과 관련해 민간제안 통합공모를 실시 중이다. 이달 31일까지 서울 외 지역에서 민간으로부터 제안을 받아 후보지를 발굴한다는 계획이다. 국토부는 제안받은 구역에 대해서도 현재 기준을 적용해 최종 후보지를 선정한다는 방침이다.