공공재개발·재건축 법안 국회 통과 '눈앞'…조합 참여여부 '관건'
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공공재개발·재건축 법안 국회 통과 '눈앞'…조합 참여여부 '관건'
  • 강세준기자
  • 승인 2021.02.28 07:32
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[코리아포스트 한글판 강세준기자] 정부의 공공재개발·재건축을 도입하기 위한 법률 개정안이 3월 임시국회에서 처리될 것으로 보인다. 해당 개정안은 최근 상임위 법안소위 심사를 통과하면서 추가 논의에 속도를 낼 수 있게 됐다. 

공공재건축의 최저 기부채납 비율은 애초 계획보다 하향 조정되면서 사업성 개선에 대한 기대감이 나오고 있다.

서울 중구 남산에서 바라 본 도심 일대. (출처=뉴스1)
서울 중구 남산에서 바라 본 도심 일대. (출처=뉴스1)

◇공공재개발·재건축 법안, 빠르면 3월 초 국회 통과 전망

28일 국회와 부동산업계에 따르면 천준호 더불어민주당 의원이 대표 발의한 도시 및 주거환경정비법 개정안은 지난 23일 국회 국토교통위원회 법안심사 소위를 통과했다. 앞으로 국토위 전체회의와 법사위, 본회의 의결 절차만을 앞두고 있다. 빠르면 3월 초쯤에 입법을 마무리하겠다는 목표다.

개정안은 정부가 지난해 '5·6 대책'과 '8·4 대책'에서 각각 제시한 공공재개발, 공공재건축 도입을 위한 후속조치다. 여기에는 공공재개발·재건축의 정의와 사업 혜택의 범위, 기부채납 비율 등 제도 시행을 위한 근거 조항들을 담고 있다.

공공재개발·재건축은 한국토지주택공사(LH)와 서울주택도시공사(SH) 등 공공이 재개발·재건축 사업의 시행에 참여하고 용적률 완화 등 혜택을 주는 방식이다. 다만 늘어난 용적률의 일부는 공공분양·임대주택으로 기부채납해야 한다.

공공재개발은 용적률을 법적 상한의 120%까지 허용하고, 분양가상한제 적용 제외, 사업비 융자, 인허가 절차 간소화 등의 혜택을 제공한다. 대신 조합원분을 제외한 물량 절반을 공공임대와 지분형주택으로 공급해 개발이익을 환수한다.

공공재건축은 용적률을 300~500%까지 허용하고, 늘어난 용적률의 40~70%를 기부채납하도록 했다. 정부는 지난해 대책 발표 당시 기부채납 비율을 50~70%로 정했지만, 국회 논의 과정에서 하향 조정됐다.

이는 기부채납 규제는 공공재건축 활성화에 장애 요인이 될 것이란 지적에 따른 것이다. 공공재건축에 대해선 공공재개발과 달리 분양가상한제, 재건축초과이익환수제 등 규제를 적용하는데, 높은 비율의 기부채납까지 요구하면서 사업 참여 유인이 적다는 이유에서다.

국토위 전문위원은 검토보고서에서 "공공재건축 사업에 대해 초과 용적률을 허용하더라도 재건축 사업 시행에 따른 이익이 크게 발생하기는 어려운 상황"이라며 "강화된 기부채납 의무를 추가적으로 부과하는 것은 공공재건축의 활성화에 일부 장애 요인이 될 것으로 보인다"고 지적한 바 있다.

 

◇3월 공공재개발 2차 후보지 선정…공공재건축 사업성 개선 기대
개정안이 다음 달 국회를 통과하면 공공재개발·재건축 사업이 본격적으로 추진될 것으로 보인다. 정부는 공공재개발을 통해 2023년까지 서울 도심에 2만 가구를 추가 공급한다는 계획을 밝혔다. 공공재건축으로는 2025년까지 5만 가구를 새로 짓겠다는 목표다.

국토부와 서울시는 3월 중 공공재개발 2차 후보지를 선정하는 등 사업 속도를 낸다. 각 자치구는 최근 서울시에 공공재개발 2차 후보지로 총 28개 구역을 추천했다. 이는 후보지 공모 신청 구역 47곳 중 60%에 해당한다. 서울 25개 자치구 중에서 성북구와 영등포구, 강동구 등 15개 자치구에서 후보지를 추천했다.

국토부와 서울시는 3월 말쯤 합동 공공재개발 시범사업 후보지 선정위원회를 열고 최종 선정 여부를 결정한다. 후보지 선정 이후 사업이 추진되려면 주민 3분의 2 이상의 동의가 필요하다.

공공재건축 활성화 여부에도 관심이 쏠리고 있다. 국토부와 서울시는 지난 23일부터 31일까지 공공정비사업 통합지원센터를 통해 사전 컨설팅을 지원한다. 서울뿐만 아니라 경기와 인천, 지방 광역 대도시권에서도 통합지원센터를 운영한다.

컨설팅 대상 사업은 지난 '2·4 공급대책'에서 새로 도입한 공공 직접시행 정비사업과 공공재개발, 공공재건축 등이다. 신청인이 원하면 공공 직접시행 정비사업과 공공재개발, 공공재건축 사업과의 사업성, 건축계획안 등을 비교 분석한다.

일각에선 공공재건축의 기부채납 완화로 사업을 검토하는 단지가 늘어날 것이란 관측이 나온다. 기부채납 비율이 줄어든 만큼 일반분양 물량이 늘어나면서 사업성을 높이는 효과를 기대할 수 있기 때문이다.

공공재건축 사전컨설팅에 참여한 한 재건축 단지 관계자는 "기부채납 완화로 일반분양분이 많아질 수 있다는 점에서 주민 분담금을 줄일 수 있을 것으로 보인다"며 "민간재건축으로는 사업성을 확보하기 어렵거나 사업 주체가 없어서 지지부진한 단지들에선 사업 참여를 고민해볼 만 하다"고 말했다.